문)
‘갑’은 자신 소유 아파트를 2년의 기간을 정하여 ‘을’에게 임대해 주었습니다. 그 후 임대기간이 끝나갈 무렵 ‘을’은 갱신요구권을 행사하여 임대차계약을 갱신하였습니다. 그런데 ‘을’은 계약 갱신이 된 지 4달 만에 ‘갑’에게 임대차계약 해지를 통지하였습니다. 최근 전세금이 많이 낮아지다 보니 이사를 하면서 전세금의 일부를 회수할 의도인 것입니다. ‘갑’은 ‘을’이 약속한 2년은 살아줄 것을 기대했었는데 난감한 상황이 되었습니다. ‘갑’은 ‘을’에게 보증금을 돌려 주어야 하는지요.
답)
주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고 있습니다. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인의 주거 안정을 위한 배려인 것입니다.
임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
다만, 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 ‘묵시적 갱신의 경우 계약의 해지’ 규정을 준용하고 있습니다.
묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 특별한 의사표시를 하지 않고 계약기간이 경과하는 경우 임대차계약이 자동으로 갱신된 것으로 보는 것입니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데 이를 묵시적 갱신이라 합니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다.
다만, 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지의 효력은 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 하지만 임대인은 해지권이 없어서 계약을 해지할 수 없습니다.
그리고 묵시적 갱신에 관한 위 규정이 계약갱신청구권을 행사한 경우에 준용되므로 임차인은 갱신된 임대차기간 중에 언제든지 임대인에게 계약 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 임차인으로서는 2년의 임대기간 동안 살아도 되고, 중도에 해지 통지를 하여 3개월 후에 이사를 나가도 되는 것입니다.
사안의 경우 임대차가 ‘을’의 갱신요구권 행사로 갱신되었으나 ‘을’이 해지 통지를 하였으므로 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하게 됩니다. 따라서 ‘갑’은 ‘을’에게 임대보증금을 반환하여야 할 것입니다.
