문)
‘갑’은 ‘을’에게 자신의 상가건물을 임대하였고, ‘을’은 건물을 어린이집으로 사용하였습니다. 그런데 ‘을’은 임차한 지 5개월이 지난 후부터 차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 아무리 독촉을 해도 지급할 생각을 하지 않았습니다. 소송을 통해 문제를 해결하는 것도 생각해 보았지만 그로 인한 스트레스가 걱정되어 포기하였습니다. 그러던 와중에 2년의 임대기간이 만료되었고, 이제는 비워달라고 하였습니다. 그러자 ‘을’은 자신이 투자한 돈이 많으니 임차권을 양도하여 권리금을 받아야겠다고 합니다. ‘을’의 주장이 근거가 있는 것인지요.
답)
상가에 대한 임차권을 양도하면서 권리금을 주고받는 경우가 있습니다. 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치에 대하여 대가로서 권리금을 지급하는 것입니다. 권리금 계약이란 위와 같이 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
그런데 종래 임차인이 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하는 경우가 많았습니다. 그래서 임차인은 권리금을 못 받고 손해를 보는 대신 그 이익이 임대인에게 귀속되는 불공평한 사례가 종종 있었습니다. 그리하여 상가건물임대차보호법이 임차인의 권리금을 보호하는 규정을 두게 되었던 것입니다.
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 아래의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 됩니다.
즉, ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 하여서는 안됩니다.
그런데 위 사안과 같이 차임을 연체한 경우까지 권리금의 보호를 받을 수 있을까요. 그렇지 않습니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에는 위 권리금보호 규정을 적용받지 않습니다. 자신의 의무를 다하지 않은 임차인까지 보호해 주는 것은 오히려 임대인에게 불공평한 것입니다.
사안의 경우 ‘을’은 3기의 차임액 이상을 연체하였습니다. 따라서 권리금에 관한 위 권리를 주장할 수 없을 것입니다.
