[조준행의 생활법률 이야기] 계약갱신요구권
조준행 | 입력 : 2019/12/19 [17:34]
문) ‘갑’은 분식점을 운영하고자 ‘을’ 소유 상가를 임차하였습니다. 임대차계약은 2013년 9월 체결하였고, 계약기간은 일단 2년으로 정하였습니다. ‘갑’은 계약기간 2년이 지난 이후에도 묵시적으로 갱신이 되어 계속 영업을 하였습니다. 그리고 5년이 지났습니다. 그런데 최근에 법률이 개정되어 임차인은 최소 10년은 영업을 할 수 있다는 이야기를 들었습니다. ‘갑’은 10년 동안 영업을 하게 해 달라고 ‘을’에게 요구할 수 있는지 궁금합니다.
답) 상인들은 영업을 위하여 초기에 시설비용이나 투자비용을 지출합니다. 많은 비용을 지출하였는데 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되겠지요. 최소한의 임차기간을 보장함으로써 비용 회수를 할 수 있도록 배려할 필요가 있는 것입니다.
그래서 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하게 되었습니다. 기존에 약속한 계약기간이 끝났지만 임차인이 일방적으로 다시 계약을 연장하자고 요구할 수 있는 것입니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다. 다만, 차임과 보증금은 법률에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.
구체적으로 살펴보면, 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그리고 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 다만, 가만히 있어도 계약이 갱신되는 것은 아닙니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 합니다.
이러한 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.
2018년 10월 16일 법률 개정으로 기존의 5년에서 10년으로 확대가 되었습니다. 그러나 개정법은 소급해서 적용이 되지는 않습니다. 개정법 시행 후 첫 계약이거나 갱신하는 계약만 적용됩니다.
예컨대 2015년 임대차계약을 한 임차인이 2019년 이후 계약을 갱신하면 개정법의 적용을 받습니다. 개정법 시행 후 갱신하였기 때문입니다. 하지만 2013년 9월 첫 계약을 하고 5년째인 2018년 9월 계약을 갱신하는 임차인은 기존법이 정한 5년의 계약기간이 끝났기 때문에 다시 계약갱신을 요구할 수 없습니다.
위의 ‘갑’의 경우 2018년 9월 경 기존 법률이 정한 5년이 지났습니다. 즉, 개정법 시행 후 첫 계약이 아니고 갱신하는 계약도 아닙니다. 따라서 10년의 영업기간을 보장받을 수는 없다고 판단됩니다.
조준행 변호사
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