▲ 조준행 법무법인 자우 변호사. 수원시 고문변호사     ©수원화성신문

문)

‘갑’은 지역주택조합사업이 좋은 투자처라는 이야기를 들었습니다. 그래서 A지역주택조합 추진위원회와 조합원가입계약을 체결하고 있던 ‘을’과 조합원 지위 양도양수계약을 체결하였습니다. ‘갑’은 ‘을’이 그동안 조합에 납부한 분담금 5,000만원과 프리미엄 5,000만원 합계 1억원을 ‘을’에게 지급하였고, A지역주택조합의 조합원지위를 취득하였습니다. 그런데 그 후 지역주택조합사업이 무산되었고, 이에 ‘갑’은 ‘을’을 상대로는 프리미엄의 반환을 요구하였습니다. 하지만 프리미엄 반환에 관한 명시적인 약정은 없었습니다. ‘을’은 프리미엄을 반환해야 하는지요.

답)

지역주택조합사업은 일정 지역에 거주하는 무주택자나 전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자가 주택 마련을 위해 조합을 구성하고, 직접 토지를 확보하며 비용을 부담하여 주택(아파트)을 건설·공급하는 제도입니다. 청약통장 가입 여부와 관계없이 참여할 수 있고, 일반 분양 아파트보다 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 조합원들이 대다수 리스크를 부담하는 구조로 인해 사업 지연이나 실패의 위험도 존재합니다.

통상 지역주택조합사업은 조합원이 분담금을 납부하는 방식이기 때문에 사업 성패에 따른 위험부담이 있습니다. 만약 조합사업이 무산되는 경우 조합원은 일정한 요건 하에 조합을 상대로 분담금 일부의 반환을 청구할 수 있습니다. 한편, 사안과 같이 양도인에게 지급한 프리미엄의 반환을 구할 수 있는지가 문제 될 수 있는 것입니다.

실제로 주택조합사업이 무산되자 조합원 지위 양수인이 양도인을 상대로 프리미엄의 반환을 구한 사건이 있었습니다. 이 사건에서 법원은 먼저 거래관행에 관하여 언급하고 있습니다. 즉, “지역주택조합이 추진하는 재개발사업의 조합원 지위를 양수하는 사람은 통상 사업이 성공하여 수익이 발생할 것으로 예상되는 경우 일정 금액을 소위 프리미엄으로 기존 조합원에게 지급하고 조합원의 지위를 양수하되, 당해 사업이 실패로 돌아갈 경우 그로 인한 손해는 스스로 부담하기로 하는 것이 거래관행”이라는 것입니다. 사업이 실패할 경우 프리미엄에 해당하는 만큼의 손해를 스스로 부담하는 것이 거래관행이라고 본 것입니다.

나아가 법원은 “사업 실패에 따라 기존에 지급한 프리미엄을 반환하기로 하는 내용의 명시적인 약정이 없는 이상 조합원 지위 양수계약에 그와 같은 반환약정이 당연히 포함되어 있다고 볼 수는 없다.”는 판단을 하였습니다. 사업이 실패하면 프리미엄을 돌려주겠다는 명시적인 약정이 있으면 그 약정을 지켜야 하지만, 그런 약정이 없으면 프리미엄을 반환할 의무가 없다는 뜻입니다.

사안의 경우 ‘갑’과 ‘을’ 사이에는 지역주택조합사업 실패에 따라 기존에 지급한 프리미엄을 반환하기로 하는 내용의 명시적인 약정이 없었습니다. 따라서 지역주택조합사업의 무산으로 인한 손해는 ‘갑’ 스스로 부담하여야 하는 것입니다. ‘을’은 받은 프리미엄을 돌려줄 의무가 없을 것으로 판단됩니다.