▲ 조준행 법무법인 자우 변호사. 수원시 고문변호사.    ©수원화성신문

문)

‘갑’은 최근 상가건물을 매수하였습니다. 임차인 ‘을’은 그 상가건물 1층에서 식당을 운영하고 있습니다. 이미 12년째 부대찌개집을 운영하여 왔던 것입니다. ‘갑’은 건물을 인수한 후 건물 전체를 리모델링한 후 새로운 임차인에게 임대를 하고 싶습니다. 그래서 ‘을’에게 더 이상 임대차계약을 연장하지 않겠다고 하였습니다. 그러자 ‘을’은 권리금을 받고 임차권을 양도하겠다고 하면서 신규임차인과의 보증금과 차임을 자신이 정하여 ‘갑’에게 알려왔습니다. ‘갑’은 ‘을’이 권리금을 받을 권리가 있는지, ‘을’에게 보증금과 차임을 정할 권한이 있는지 궁금합니다.

답)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 그리고 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 뜻합니다.

상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 회수를 임대인이 방해하지 못하도록 하고 있습니다. 즉, 임대인은 아래에 해당하는 행위를 함으로써 기존 임차인이 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다.

임대인에게 금지되는 방해행위는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위’, ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, ‘ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’입니다.

한편, 갱신청구권을 행사할 수 있는 10년이 지난 경우에도 임차인에게 권리금 회수 기회를 인정할 수 있는지 의문입니다. 이에 대하여 대법원은 “상가 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 조항과 임대차계약이 종료된 경우에도 영업상 유무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장한 조항의 입법취지와 내용은 서로 다르다”고 하였습니다. 즉, 전체 임대차기간이 10년을 초과했다 하더라도 권리금 회수 기회는 보장해야 한다는 의미입니다.

위 사안의 경우 전체 임대차기간이 10년이 지났지만 임차인 ‘을’에게 권리금 회수 기회가 부여되어야 할 것입니다. 다만, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약은 체결해야 하지만 보증금이나 차임 등 계약조건은 임대인인 ‘갑’과 신규임차인이 정할 것이지 기존 임차인이 정할 성격은 아니라 하겠습니다. 차임과 보증금이 방해행위에 해당할 정도의 현저히 고액이 아니면 무방하기 때문입니다.