문) ‘갑’종중은 종중 소유 토지를 종중원 ‘을’ 명의로 등기하였습니다. 명의신탁을 한 것입니다. 다만, ‘을’이 마음대로 처분하지 못하도록 매매예약을 원인으로 가등기를 해 두었습니다. 그런데 가등기를 한 때로 10년이 지나도록 ‘갑’종중은 본등기를 하지 않았습니다. 그러자 ‘을’은 실제로 매매계약이 없었으므로 가등기는 원인무효이고, 설령 무효가 아니라고 하더라도 10년간 예약완결권을 행사하지 않았으므로 말소되어야 한다며 ‘갑’종중을 상대로 소송을 제기하였습니다. ‘을’의 주장은 타당한 것인지요.
답) 매매예약이란 장차 매매계약을 체결할 것을 미리 약속하는 것입니다. 그리고 예약완결권이란 매매예약 후에 매매계약을 성립시키는 권한입니다. 이러한 매매예약을 원인으로 부동산에 가등기를 하는 경우가 있습니다. 예약완결권을 행사하여 매매계약을 성립시키고, 성립된 매매계약에 기하여 본등기를 하기 위함입니다.
형식상 매매예약을 원인으로 가등기가 되어 있으나 실제로 매매예약이 존재하지 않는다면 원인이 무효인 가등기가 될 수 있습니다. 한편 예약완결권은 무한정 행사할 수 없습니다. 매매계약이 성립된 날로부터 10년 내에 행사해야 하며 10년이 지나면 소멸합니다.
그런데 위 사안은 통상의 매매예약 및 가등기와는 다른 무언가가 있습니다. 먼저 종중이 소유한 부동산에 관하여 명의신탁한 경우입니다. 그리고 명의신탁 부동산을 명의수탁자가 임의로 처분하지 못하도록 종중이 명의수탁자와 합의하여 자신의 명의로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 해두었습니다.
그 가등기는 장래에 가등기에 기한 본등기를 함으로써 가등기 이후에 토지에 관하여 발생할지도 모르는 등기상의 부담에서 벗어나 완전한 소유권을 취득하기 위한 법적 장치인 것입니다.
이와 같은 경우 실제로 매매예약이 체결된 바 없다고 하여 가등기를 무효로 보아야 할까요. 이와 관련하여 대법원은 “비록 그 가등기의 등기원인을 매매예약으로 하고 있고 종중과 명의수탁자 사이에 그와 같은 매매예약이 체결된 바 없다 하더라도, 그와 같은 가등기를 경료하기로 하는 종중과 명의수탁자의 합의가 통정허위표시로서 무효라고 할 수 없다”고 하였습니다.
나아가 “실제로 매매예약의 사실이 없었다고 하여 그 가등기가 무효가 되는 것도 아니며, 그 가등기권리자는 언제든지 가등기에 기한 본등기의 이행을 청구할 수 있다.”고 하였습니다.
결국, 위와 같은 경우에는 가등기가 유효하고, 10년이 지났다고 하더라도 언제든지 종중은 본등기 이행을 청구할 수 있다는 의미입니다.
위 사안에서 비록 매매예약은 없었지만 가등기 자체는 유효합니다. 그리고 ‘갑’종중은 언제든지 본등기를 청구할 수 있습니다. 즉, ‘을’의 주장은 부당한 것입니다. <저작권자 ⓒ 수원화성신문 무단전재 및 재배포 금지>
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