[조준행의 생활법률 이야기] 아파트 누수 책임

조준행 | 기사입력 2025/01/23 [09:17]

[조준행의 생활법률 이야기] 아파트 누수 책임

조준행 | 입력 : 2025/01/23 [09:17]

▲ 조준행 법무법인 자우 변호사. 수원시 고문변호사     ©수원화성신문

 

문)

“갑”은 아파트에 거주하고 있습니다. 어느날 부엌 천장에 누수가 발생하여 깜짝 놀랐습니다. 위층에 문제 삼자 위층 거주자는 자기 집과는 상관없으니 관리사무소에 알아보라고 합니다. 그래서 관리사무소에 이야기하였더니 위층과의 문제라며 관리사무소에서 해결할 수 없다고 합니다. 답답한 마음에 “갑”은 일단 누수업체를 불러 임시로 조사를 하게 하였습니다. 그랬더니 아파트 외벽의 균열로 물이 새어 들어온 것으로 보인다고 이야기합니다. 누수업체의 견해가 맞다면 누구에게 누수에 대한 책임이 있는 것인지, 누구를 상대로 소송을 제기해야 하는지 궁금합니다.

 

답)

아파트 천장에서 물이 샐 경우 누수에 대한 책임을 누구에게 물어야 하는지 궁금합니다. 아파트에는 전유부분과 공용부분이 있습니다. 전유부분은 각호 소유자가 전적으로 소유하고 있는 부분입니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분을 말합니다. 누수가 위층 전유부분의 하자로 인한 경우라면 위층 점유자에게 책임을 물어야 합니다. 하지만 공용부분의 하자로 누수가 발생되었다면 입주자대표회의에게 책임을 물어야 할 것입니다.

 

그러나 실제 전유부분과 공용부분은 그 경계가 모호하여 건물하자로 손해가 발생한 경우 그 하자의 원인이 전유부분의 하자로 인한 것인지 아니면 공용부분의 하자로 인한 것인지 판단하기 어려운 경우가 많습니다.

 

이러한 사정을 고려하여 집합건물법은 법률상 추정규정을 두고 있습니다. 즉, 집합건물법 제6조는 “전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 누수의 원인이 전유부분의 문제인지 공용부분의 문제인지 명확하지 않은 경우에는 그 흠이 공용부분에 존재하는 것으로 추정됩니다. 그러므로 입주자대표회의에 문제를 제기하면 되고, 입주자채표회의가 하자가 공용부분에 존재하지 아니하였음을 입증하여야 합니다.

 

한편 아파트 외벽이 전유부분인지 공용부분인지 문제가 되었습니다. 이에 대하여 대법원은 “공동주택의 외벽은 그 건물의 외관이나 안전을 유지하기 위하여 필요한 부분으로서 구조상 공용부분이라 할 것이다.”라고 판시하고 있습니다.

 

나아가 법원은, “외벽은 위 ○○○동 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 부분이라 할 것이다. 그리고 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해는 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 책임이 있다고 볼 것이다”라고 판단하고 있습니다.

 

위와 같이 아파트 외벽은 공용부분입니다. 그리고 아파트 외벽에 균열이 있다는 누수업체의 진단이 맞다면 공용부분의 하자로 인하여 발생한 손해이므로 그 공용부분의 소유자 전원의 책임에 돌아갑니다. 따라서 입주자대표회이 또는 관리단에게 책임이 있다고 할 것입니다. 그리고 1동의 건물의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정하는 규정에 비추어 보더라도 “갑”은 입주자대표회의나 관리단을 상대로 소송을 제기하여야 할 것으로 판단됩니다.

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