▲ 조준행 법무법인 자우 변호사     ©수원화성신문

문)

‘갑’은 ‘을’로부터 서울에 있는 상가를 임차하였습니다. 그 용도는 실내골프연습장이었습니다. 면적이 넓은지라 보증금 2억원에 월세 800만원이었습니다. 계약기간은 2년으로 하였습니다. 인테리어시설을 하는데 적지 않은 돈이 들었습니다. 영업은 괜찮게 되었고, 월세를 밀리지는 않았습니다. 시간이 흘러 계약기간이 얼마 남지 않게 되었는데, 임대차기간은 어떻게 되는 것인지 궁금합니다. 주변에서 상가는 10년간 기간이 보장된다고 하는데 ‘갑’의 경우에도 이에 해당하는지요.

답)

상가건물임대차보호법은 기본적으로 열악한 위치에 있는 임차인을 보호하는 법률입니다. 따라서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 않습니다. 이때 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’은 보증금 외에 월 차임이 있는 경우 월 차임에 100을 곱한 금액을 더한 금액입니다. 이를 ‘환산보증금’이라고 합니다. 예컨대 서울특별시의 경우 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다. 임차인이라 하더라도 보증금액이 크면 그렇게 열악한 위치에 있다고 보지 않는 것이지요.

사안의 경우는 보증금 2억원에 월세 800만원입니다. 환산보증금은 보증금 2억원에 월세 800만원에 100을 곱하여 더하면 10억원이 됩니다. 서울특별시는 환산보증금이 9억원을 초과하는 경우 상가건물임대차보호법이 적용되지 않음을 보았습니다. 따라서 사안의 경우 기본적으로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 경우입니다.

그런데 상가건물임대차보호법에는 임대차계약의 환산보증금이 위 기준 금액을 초과하더라도 이와 무관하게 임대차계약에 적용되는 규정들이 있습니다. 이는 임차인 보호에 중요한 권리라고 보기 때문입니다. 그중 하나가 계약갱신청구권입니다.

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 다만 특별한 사정이 있는 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 그리고 이러한 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있습니다. 즉, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 최초 임대차기간을 포함하여 10년 동안 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 것입니다. 이것이 계약갱신청구권입니다.

결국, 임차인은 환산보증금과 무관하게 임대인에게 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간 내에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절할 수 없으며, 이때 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다.

위 사안의 경우 비록 환산보증금이 10억원으로써 상가건물임대차보호법이 적용되지 않지만, 계약갱신청구권은 인정됩니다. 따라서 ‘갑’은 ‘을’ 상대로 계약종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여 계약기간을 연장할 수 있을 것입니다.