문)
‘갑’은 ‘을’,‘병’과 함께 오래전에 지방의 토지를 매입하여 공유지분등기를 하였습니다. 토지가격이 한창 오르는 시점에 적당한 매수희망자가 있어서 팔고자 했습니다. 그런데 ‘을’이 터무니없이 높은 가격을 희망하였기 때문에 결국 매매가 결렬되었습니다. 실망한 ‘갑’은 토지를 더 이상 공유하고 싶지 않습니다. 토지를 분할할 방법이 없는지 궁금합니다.
답)
먼저 공유가 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 한 필지를 A와 B가 공유한다는 것은 그 필지 전부를 A와 B가 각 지분비율만큼의 소유권을 가지고 있는 것입니다.
이렇게 공유를 하게 되는 계기는 여러 가지 있을 수 있습니다. 친구와 토지를 매수하면서 공유지분으로 등기할 수 있고, 상속을 받은 후 공유지분으로 등기할 수도 있습니다. 토지의 일부 지분을 제3자에게 매도함으로 공유관계가 성립될 수도 있습니다.
이러한 공유 형태의 소유권을 인정하고는 있으나 지분권자가 자신의 권리를 행사하는 것이 항상 자유로운 것은 아닙니다. 먼저 사용을 함에 있어서 단독소유와 달리 다른 공유권자가 걸림돌이 될 수 있습니다. 전체 공유물을 처분하려고 해도 모두가 한 뜻이어야만 가능합니다. 그래서 공유물을 분할하여 단독소유로 하면 문제가 간단하게 해결될 것으로 생각할 수 있습니다.
법령상 분할이 불가능 토지가 아니라면 공유물을 분할하는 것은 가능합니다. 그렇다면 어떻게 분할을 할 수 있을까요. 민법 제269조 제1항은 공유물에 대하여 “분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다. 이 규정은 먼저 공유물 분할이 가능함을 인정한 것입니다. 그리고 그 방법으로 공유자들이 협의로 우선 분할해 보고, 협의가 성립되지 않을 경우 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있음을 선언하고 있는 것입니다.
그렇다면 공유물분할청구소송에서는 어떤 방법으로 문제를 해결할까요. 민법 제269조 제2항은 “현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 토지를 물리적으로 쪼개는 분할방법을 현물분할이라고 하고, 경매에 부치는 분할 방법을 대금분할이라고 합니다.
이에 더하여 법원에서는 가격보상에 의한 현물분할을 인정하기도 합니다. 공유자 중의 일부가 자신의 공유지분비율을 초과하는 공유물을 취득하는 대신 공유지분비율 미만으로 공유물을 취득한 다른 공유자에게 대가를 지급하는 방식입니다.
사안에서 ‘갑’은 다른 공유자들과 협의를 하여 분할하도록 노력해보고, 만약 협의가 이루어지지 않는다면 법원에 공유물분할청구의 소를 제기하여야 할 것입니다.
